老旧小区治理历来是城市治理中的一大难题。近年来，安庆市政府投入资金，对很多老旧小区进行了改造，比如加装了路灯，重新做外墙保温，将小区内水泥路面摊铺成沥青路面等，经改造后的小区一扫过去脏乱差的环境，面貌焕然一新。但是，若只在硬件设施上投入，没有后期软件（物业管理服务）的支持，恐怕旧改成果难以维系。

但引进现代正规的物业服务，难度非常之大。首先是老旧小区居民比较杂，基础设施条件比较差。其次是长期以来居民习惯了有事找政府，不太适应物业管理模式。还有最重要的一点，老旧小区困难群体较多，不愿接受有偿的物业服务。

为此建议：

一、成立业主委员会是当务之急。目前没有成立业主委员会的老旧小区数量仍然不少，小区内发生的居民间的矛盾一般是由居委会来协调解决，这大大增加了居委会的工作压力，所以业主委员会的成立是迫在眉睫的，而且好处很多，它能把业主的力量都凝聚在一起，一边制约物业公司，也便于和物业进行理性沟通，和谐维护好业主的权益。

二、片区整体打包，增加物业公司管理面积。物业公司的管理成本与管理面积是负相关的关系，管理面积越大，成本越低。通常物业管理是以单个小区为单位，但考虑到老旧小区收费能力差，为降低物业公司管理成本，提升其进驻意愿，建议至少以镇（街道）为最小单位，即只允许一家物业公司从事该片区的老旧小区的物业管理。同时这样也有利于降低政府的管理成本，特别是在遇到重大紧急社会问题时（如近几年的新冠病毒疫情），只需要与一家物业公司协调对接，即可对整个片区的的老旧小区进行服务管理。

三、挖掘片区公共收益，弥补管理费缺口。实施老旧小区改造以后，新增社区公共用房、物业经营用房、养老服务设施、新增小区快递柜、公共停车位、小区楼道广告位等可出租经营的资源，由片区物业管理单位进驻经营。此外，镇（街道）可酌情考虑给予物业公司一定补贴，以弥补物业服务亏损不足。根据各小区实际情况，因地制宜加大老旧小区盈利空间挖掘力度，适当推出物业增值服务，以经济杠杆提高物业企业服务老旧小区的积极性。

四、加强片区化物业服务考核，以奖代补。相关机构出台老旧小区的考核办法，创新物业管理考核机制，压实属地责任，对考核结果优秀、合格的镇（街道）和物业公司，给予奖励，相反对于考核不合格的镇（街道）和物业公司，要根据考核办法给予惩罚。

五、分级物业管理服务及收费标准。可设置不同的服务标准，由小区内居民投票选择。建议最低服务标准等级的，物业公司不收取物业管理费，其它更高标准服务的，经市场调查和物价部门核准后，收取相应费用。（崔文明  九三学社安庆市委会）